Добавить в избранное


Регистрация в Stepium



Жилье не в этой жизни


Нынешнее поколение российских граждан скончается прежде, чем комфортное жилье станет доступным. На тот самый вывод не повлияли ни рекорды, поставленные ипотекой и стройкомплексом, ни заявления Владимира Путина о возможности «кардинально продвинуться в решении жилищной проблемы». Об этом пишет журнал «Деньги» (ИД "Коммерсантъ").
Подержать в руках миллионы
Хотите пережить себя миллионером - возьмите ипотечный кредит: немного минут пути от кассы до банковской ячейки, куда отправляются при совершении сделки хрустящие банкноты, обеспечат желаемый порядок самооценки. А когда они закончатся, вы, не исключено (но нисколько не обязательно), сможете вычеркнуть себя из числа тех 46% граждан, которые признаются социологам ФОМ в необходимости улучшения жилищных условий.
Кредит как технология решения квартирного вопроса допускают для себя только 19% населения. Среднестатистической российской семье более того ипотека недоступна, причем московской - больше чем какой-либо еще: в столице доходы средней семьи не дотягивают даже до 70% той суммы, при которой она сможет схватить кредит на средненькую квартиру в 54 кв. м (оценки Института экономики города на второй микрорайон 2011 года). Тем не менее ипотечное кредитование по итогам года поставило исторический рекорд: 523 тыс. кредитов на 717 млрд руб. (докризисный максимум - 349,5 тыс., 655 млрд руб.), или 17,6% от общего числа сделок. Благодарю стабилизации цен, снижению ставок (средняя ставка 11,9% - также рекорд) и оживлению в строительстве.
Здесь, правда, возник вопрос, что это за стабилизация цен и не образуется ли на этом месте пузырь. Так, на первичном рынке московского региона ипотечные сделки составили «примерно треть от общего количества. Это может привести к формированию предпосылок для давления на ценовую конъюнктуру рынка жилья», предупредил в годовом обзоре ЦБ.
Мечта съежилась и подешевела
Вообще-то, по данным Росстата, средневзвешенная цена жилья в 2011 году даже упала - с 157 тыс. до 146 тыс. руб. за метр. Но не стоит думать, словно квадратный метр подешевел - нетрудно исчезли дорогие предложения. Построенные за год 786 тыс. квартир в среднем меньше по площади, чем жилье докризисной постройки, и в целом возведение жилья до уровня 2008 года не дотягивает (62,2 млн супротив 63,6 млн кв. м).
Сокращение строительства в Москве (1,8 млн кв. м вместо докризисных 3,2 млн), возможно, ещё внесло наш вклад в статистический казус. Средневзвешенная стоимость говорит лишь о том, «за сколь вы сегодня на рынке в среднем можете приобрести единственный квадратный метр», без учета того, где этот условный квадратный метр был выставлен на продажу. Тогда как «сегодня он может продаваться в Бирюлево, а вчера он был на Лубянке», объясняет замдиректора направления «Реформы в сфере недвижимости» Института экономики города Андрей Туманов.
А вот индексы Росстата, позволяющие судить о движении цены на сопоставимые объекты, показали увеличение на 6,7% для первичного рынка и 5,8% для вторички. Подъем цен подтверждают и данные риэлторов. По словам гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Марии Литинецкой, в Москве он был в особенности заметным в сегменте экономкласса: эти новостройки подорожали на 29,3%. При этом доля ипотеки на первичном рынке московского региона впрямь высока. Опрошенные «Деньгами» компании (Capital Group, MR Group, TEKTA Group и др.) оценивают ее в 15-20% на своих объектах бизнес-класса и в 50-70% в экономклассе. Правда, похоже на пузырь.
Лопаться нечему
Прежде чем увлекаться мыслью о пузыре, следует вспомянуть о том, что в соседних странах ипотечных кредитов берут куда больше. В Восточной Европе среднее касательство ипотечной задолженности к ВВП - примерно 12%. В Венгрии - 25%. В России - 2,71% и к 2020 году, в соответствии стратегии развития ИЖК, достигнет 10,7%.
В Венгрии, впрочем, с ипотекой вышла незадача: пузырь на рынке недвижимости реально образовался, и понять с возникшими финансовыми проблемами держава не может до сих пор. Но, как говорит основной аналитик Центра макроэкономических исследований Сбербанка Андрей Синяков, фактором риска был не сам объем кредитования, а доля кредитов в иностранной валюте, достигавшая 65%. Когда вектор движения форинта пошел вниз (чего народонаселение не могло предвидеть, энергично запасаясь дешевыми кредитами в первой половине нулевых), ипотечный бум пришел к плачевному финалу. В России просрочка по ипотеке, кстати, тоже генерируется в основном валютными кредитами, но доля иностранной валюты в общем объеме задолженности значительно меньше - всего 11,1%, так что по крайней мере от таких рисков рынок избавлен.
«Пузырь начинает формироваться, когда в ипотеку вовлекаются самые низкодоходные группы населения»,- утверждает начальник аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева. Обычные условия для формирования пузыря, рассуждает она, включают низкую обеспеченность населения жильем, рост доходов и отсутствие надежных инструментов инвестирования. Ситуацию могут усугубить либеральные стандарты выдачи кредитов (низкий габарит первоначального взноса, процентных ставок, отсутствие требований об официальном подтверждении дохода), как в Китае в 2010-2011 годах или раньше в США.
Вообще говоря, с надежными инструментами инвестирования и обеспеченностью жильем в России все обстоит самым подходящим для формирования пузырей образом. Только рост доходов все ещё оставляет хотеть лучшего (в феврале 2012 года - плюс 3,1% к февралю 2011-го), да и смягчение условий кредитования банками остановилось минувшей осенью.
Честный ценник
Однако перед кризисом все условия для формирования пузыря были выполнены в точности. Рост платежеспособного спроса стимулировал не столь жилищное строительство, сколько рост цен. «Доходы населения росли быстрее, чем объемы ввода жилья, и спрос на новое жилье не удовлетворялся»,- поясняет Туманов. Формирование кредитования внесло свойский вклад в цену квадратных метров. По оценке независимого аналитика Юрия Кочеткова, «ипотека как форма привлечения «будущих» денег на рынок недвижимости в последнее десятилетие формировала прибавку в 7-13% к уровню цен на жилье».
Вообще «рынок жилой недвижимости, его цены ведут себя довольно вторично по отношению к основным экономическим параметрам», добавляет Кочетков: «Весь комплекс таких факторов, как объем обращающихся денег, цена барреля нефти, уровень оттока капитала, процентная ставка ЦБ, уже на 90% определяет динамику ценника. Грубо говоря, ценник открыто отрабатывает суммарное давление денег при меняющемся объеме предложения. За пределами кризисных эпизодов ставка определяет и долю ипотеки в сделках, и премию к средней цене квадратного метра».
А предложение жилья реагирует на модифицирование спроса вдалеке не так оперативно, как хотелось бы. Дело, конечно, не в том, что создавать не из чего: дефицита стройматериалов в среднесрочной перспективе не ожидается. По словам директора по маркетингу компании СМПРО Евгения Высоцкого, в 2011 году мощности по производству цемента в целом по стране были загружены на глаз на 71%, по производству стеновых материалов, к примеру газобетона,- эдак на 50%, так что «объемы разрешено наращивать и наращивать». Задача в другом: операция получения разрешений на сооружение в России - одна из самых сложных в мире, а вероятность застройщиков обретать земельные участки ограничена, напоминает Туманов.
Премьерская скидка
Путин, судя по его выступлению в Госдуме, о проблемах застройщиков осведомлен прекрасно. Обещает и снизить административные барьеры и затраты на подключение к инженерной инфраструктуре, и ввести «огромные земельные ресурсы» в строительный оборот. Что должно сократить расходы строителей грубо на 30%. Возможно, даже демпфирует ценовой результат от желания не несложно снабдить понижение ставок по ипотечным кредитам до 6,5%, но и «ипотеку для молодых семей и молодых специалистов совершить еще дешевле».
В снижении ставок нет ничего нереального. ЦБ ждет, что в 2014 году инфляция составит 4-5%, а ставки по ипотеке к 2015 году (согласно стратегии развития ИЖК) должны превышать уровень инфляции не более чем на 2,5 процентного пункта. Вот вам и 6,5%. Но предложение изготовить ипотеку еще дешевле, возможно, не самая блестящая идея. «Директивное снижение процентных ставок порождает тормозы на пути рефинансирования ипотечных кредитов, обрекая систему на бюджетную иглу»,- говорит вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.
По его убеждению, жилищную проблему запрещено разрешить только за счет ипотеки (которая по природе своей не предназначена для низкодоходных категорий граждан), или социального, или арендного жилья. Чтобы не было перегрева рынка, нужно и то, и другое, и третье - в расчете на разные социальные группы. Но, чтобы сооружать арендное жилье, нужны длинные деньги, а долгосрочных финансовых инструментов на рынке мало. Нужно строить социальное жилье, но этого нищие муниципалитеты в одиночку не осилят. А Фонд содействия реформированию ЖКХ должен сделаться «оператором частно-государственного партнерства, а не распределителем бюджетных средств», по-другому их ни на что не хватит. Но, полагает Пономарев, «нынешняя верх живет в собственном виртуальном мире, потому не следует удивляться, что даже благие намерения не приводят к существенной динамике в решении жилищных проблем граждан. Конечно, положительные изменения есть. Но бытие так мала по сравнению с этой динамикой, что нынче живущее поколение ее на себе не почувствует».



Magnetic Exchange - сервис обмена Perfect Money, Neteller, Bitcoin, Ethereum, Litecoin, Monero, Dash, Advanced Cash, eCoin.cc, MoneyPolo, OkPay, Payeer, Payza, Solid Trust Pay и Яндекс Денег


Комментариев: [0] / Оставить комментарий

Keywords:

Но, Но чтобы, Но бытие, Но предложение, Но говорит, Но стоит, Но полагает, метр Но, есть Но, группы Но