Ипотека: игра на понижение

Ипотеку называют синонимом доступного жилья где угодно, но только не в России. Несмотря на старания участников рынка, кредиты на жилье покуда остаются дорогими и недоступными. И все-таки популярность ипотеки при этом только набирает обороты, заемщиков не останавливает более того повышение ставок. Об этом пишет "Коммерсантъ".
Тяжелый год
До недавнего времени крупнейшие игроки ипотечного рынка рапортовали только об успехах. Им впрямь было чем похвастаться. За январь-август 2012 года было выдано 417 492 ипотечных кредита на общую сумму 611,6 млрд руб., что в 1,4 раза выше уровня восьми месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 раза - в денежном выражении. С учетом достаточно сильной инерционной составляющей (в всамделишный миг выдаются кредиты, одобрение по которым заемщики получили один-три месяца назад) АИЖК прогнозирует, что по итогам года будет выдано возле 1 трлн руб. ипотечных кредитов, что соответствует годовому росту объемов выдачи ипотеки на 40%. Статистика компании «МИЭЛЬ-Новостройки» подтверждает рекорды: доля ипотечных сделок достигла за лето 44%, что на 13% больше аналогичного периода прошлого года.
Такой увеличение дался ипотечным кредиторам непросто, вследствие того что что происходил на фоне увеличения стоимости заемных денег на рынке межбанковского кредитования. Ипотека, как и экономика России в целом, нынче находится под сильным влиянием внешних факторов. В связи с ростом стоимости фондирования и напряженной ситуацией с ликвидностью в первом полугодии 2012 года многие крупнейшие игроки ипотечного рынка заняли выжидательную позицию. С 14 сентября этого года ЦБ впервой после этого череды снижений увеличил ставку рефинансирования - до 8,25%. «Можно было присматривать довольно разнонаправленную политику: одни повышали ставки, другие, напротив, понижали их. При этом форма манипулирования была разной: прямое повышение, отмена специальных и аукционных программ либо ужесточение условий андеррайтинга, что сдвигало среднюю ставку выдачи к верхней границе действующего коридора ставок,- говорит заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.- В целом за январь-август средние месячные ставки выдачи по рублевой ипотеке выросли с 11,8 до 12,3 процентного пункта».
В конце лета стало понятно, что дешевых денег у банков не будет и напряженная обстановка с ликвидностью - это новая реальность, с которой придется научиться действовать в ближайшее время. Единственный из основных игроков в сегменте ипотечного кредитования - Сбербанк Россия дважды (в августе и октябре) повысил ставки по ипотеке. «Теперь все банки ссылаются на подъем стоимости заемных денег на рынке межбанковского кредитования. В ЦБ РФ цена денег растет, западные кредиторы за счет высокого странового риска России не могут выдать дешевенький кредит, остается ещё один канал - вклады граждан, как мы знаем, и тут последнее пора идет рост ставок. Таким образом, денежки понемногу дорожают, и это, скорее всего, примет общественный характер»,- говорит глава департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.
В таковой ситуации многое зависит от того, сколь банкам будет без труда и дальше привлекать долгосрочное финансирование. «ЦБ в текущий момент ограничивает рост ставок по вкладам, чтобы избежать возможных потрясений при ухудшении экономической ситуации,- говорит заместитель председателя правления АКБ «Ланта-Банк» Ирина Рысь.- Банки вечно отвечают на удорожание ресурсов ростом ставок. Сбербанк сегодня занимает рядом 45% рынка ипотеки и может себе дозволить повышение ставок, потому как его условия работы с заемщиками позволяют оставаться конкурентоспособным». Скорее всего, другие банки будут норовить удерживать рост ставок, чтобы собрать конкуренцию госбанкам.
Однако эта конкуренция не будет критической, и заемщики ее на себе не почувствуют. Неужто что в нестабильные времена доверие граждан к государственным финансовым институтам традиционно выше, чем к частным. По словам вице-президента банка «Петрокоммерц» Сергея Постнова, доля госбанков и остальных игроков находится эдак на одном и том же уровне, оттого незначительные колебания в ту или иную сторону погоды не делают. «Частным и некрупным банкам нужно усиленно работать, сотрудничать с АИЖК и ВЭБом, привлекать клиентов за счет быстроты и качества предоставляемых услуг»,- говорит господин Постнов. Так что игроки, присутствующие на ипотечном рынке, останутся.
Что поможет ставке
Ставки по ипотеке поднимались в течение всего 2012 года. По данным АИЖК, в текущее время средняя по рынку ставка в рублях составляет 12-12,3% годовых. По итогам этого года средневзвешенные ставки выдачи по рублевой ипотеке не превысят 12,5%. Участники рынка ещё прогнозируют повышение ставок в среднем на 0,5-1% к концу 2012 - началу 2013 года.
Начальник департамента персонального финансового планирования ФГ БКС Наталья Смирнова считает, что дальнейший рост будет связан с кризисом еврозоны. «Ряд экспертов опасаются, что, даже если Греция получит очередной транш от ЕС, ситуация в греческой экономике далека от идеала и, скорее всего, высока возможность выхода Греции из ЕС и дефолта. Это может проистечь в первом микрорайоне 2013-го, значит, если так и случится, дожидаться следующего повышения ставок позволительно будет на глаз в это время,- говорит г-жа Смирнова.- Для снижения ставок нужно либо дожидаться соответствующего изменения политики ЦБ, либо ждать, в то время как ситуация в мире стабилизируется и опасность долгового кризиса в ЕС будет целиком нивелирована. И того и другого ожидать придется больше года». При всем при том у участников рынка есть рычаги влияния на ситуацию уже сейчас.
В августе премьер-министр Дмитрий Медведев сообщил, что руководство планирует снизить обычный охват ставки по ипотечным кредитам до 5-6% годовых. О необходимости снизить порядок ипотечных ставок до 6,5% в ближайшие годы говорил и президент Владимир Путин. Но с одной оговоркой: это не абсолютные, а относительные значения процентной ставки.
«В указе президента и долгосрочной Стратегии развития ипотеки заложены ориентиры снижения ставки в привязке к инфляции,- уточняет Андрей Семенюк.- Что касается стоимости фондирования, мы считаем, что в долгосрочной перспективе корреляция между уровнем инфляции и ставками станет больше тесной, вследствие этого привязка ставки к инфляции полностью логична».
Логику процесса агентство доказало и на практике, с 3 сентября 2012 года внедрив дополнительную опцию при выдаче стандартного ипотечного кредита - комбинированную процентную ставку, привязанную к уровню инфляции. Таким образом, при снижении уровня инфляции в стране для заемщика автоматически будет снижаться ставка по ипотечному кредиту.
Стоимость фондирования, безусловно, главный фактор, и в этом месте необходимо привлечение средств институциональных инвесторов. Однако и в силах самих банков повлиять на ситуацию. Вторая составляющая ставки - это кредитные риски, и здесь есть противоречивая тенденция. С одной стороны, развивается ипотечное страхование, которое снижает кредитные риски, а с иной стороны, принято вывод об обнулении долга, то есть поправки также могут повысить кредитную маржу банков. Третья составляющая - это операционные издержки. Понижение операционной маржи может быть достигнуто за счет развития ИТ-технологий, электронного оборота закладных, развития рынка секьюритизации, стандартизации рынка.
По кирпичику
Действенным инструментом снижения ставки эксперты называют инвестирование средств госфондов в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). По классике ипотечного кредитования ИЦБ должны быть основным источником фондирования для ипотечного кредитования. Основные покупатели таких бумаг - пенсионные фонды и страховые компании, для которых актуально обретать стабильный барыш на протяжении длительного времени. «Пока доля ИЦБ в общем объеме выпусков облигаций, а кроме того в общем объеме финансирования ипотеки невелика. При этом образ ИЦБ как инструмента развития финансового и ипотечного рынка значительна. Программы покупки ИЦБ, реализуемые АИЖК, существенно помогают развивать ИЦБ как инструмент и рынок ипотеки в целом,- говорит Сергей Гришаев, начальник казначейства DeltaCredit.- Пока секьюритизирована незначительная доля ипотечных кредитов, и это говорит о том, что у банков нет возможности привлекать длинные финансы за счет рефинансирования ипотеки в силу отсутствия длинных денег и достаточного спроса со стороны инвесторов на ипотечные облигации». При этом развитая инфраструктура для их выпуска уже создана и развивается. Немного российских банков («Возрождение», ВТБ 24, Транскапиталбанк и «Открытие») готовятся возобновить выпуски ипотечных ценных бумаг. Банк «Возрождение» планирует до конца 2012 года секьюритизировать портфель на сумму 4 млрд руб. Но бояться печального опыта ипотечного рынка США пока нет оснований. «Качественный андеррайтинг заемщиков и чистоплотность банковских клерков и их руководителей обеспечивают качественный ипотечный портфель»,- говорит господин Постнов.
Влияние на доступность ипотечных кредитов способны оказать и усилия государства, направленные на повышение доступности жилья,- программы активизации строительства жилья экономкласса и формирование рынка арендного жилья. И это не пустые слова. «Позитивный момент, тот, что не возбраняется подметить на текущем этапе, это рост жилищного кредитования. Так как банки финансируют стройки, они готовы шагать на более комфортные условия ипотечного кредитования»,- говорит Марина Марутина, исполнительный управляющий «СКМ Риэлти».
Госбанки в последнее час все больше внимания уделяют мерам, которые связаны со строительством. Например, толк новой программы Госстроя и АИЖК содержится в том, чтобы снять с девелоперов некоторые риски, а взамен стребовать соразмерного снижения цен на жилье на уровне заявленных Минрегионом средних 30 тыс. руб. за 1 кв. м по стране. Помимо помощи с финансированием в рамках государственной программы банкам и застройщикам предлагается формировать спрос на жилье еще до начала строительства. Таким образом, оба получают гарантированных клиентов. В Банке Москвы тоже считают, что не вовсе точно зацикливаться на проблеме высоких ставок. «Проблема не в ставках,- говорит шеф ипотечного кредитования Банка Москвы Олег Пятлин,- а в соотношении уровня дохода и стоимости квадратного метра. При реализации стимулирующих мер, влияющих на увеличение объемов вводимого жилья экономкласса, стоимость квадратного метра будет уменьшаться и возможностей заполучить ипотечный кредит будет значительно больше».
Что касается рекомендаций заемщикам, хватать ипотеку сейчас или помедлить пару лет, однозначных рекомендаций нет. Если у заемщика есть надобность в улучшении жилищных условий, а ежемесячная выплата по аннуитету посильна для семейного бюджета, откладывать приобретение жилья не стоит. Пока даже увеличение ставок и ужесточение требований к заемщикам на практике не сказалось на объемах выдачи кредитов. По словам господина Семенюка, есть вероятность, что более существенное замедление рынка мы увидим в 2013 году и темпы роста рынка не превысят 20% в годовом выражении. Этакий же прогноз дает господин Пятлин: «Если в этом году рост рынка будет на уровне 30-35% по сравнению с 2011 годом, то в 2013-м рост, скорее всего, не превысит 20%». Резкое уменьшение объемов кредитования, по словам директора департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергея Арзянцева, может случиться, например, если средняя клиентская ставка на рынке ипотеки перешагнет психологическую отметку 14%, но пока предпосылок для этого нет.

Keywords: